前两天刷手机，又看到“天通苑”三个字，我忍不住多看了两眼。

谁能念念到，北五环外那片也曾叫“太平庄”的农田，如今塞进了700多栋楼，成了亚洲最大的居住社区之一。更奇幻的是，这片地方1999年行动经济适用房开卖时，单价只消2650元/㎡，其后一齐冲到4万/㎡，足足翻了十几倍。

这让我念念起了刚作念公众号那几年，我写过一篇对于“天通苑是北漂第一站”的著作。那本领好多东谈主在挑剔区说：天通苑再低廉，亦然“睡城”，通勤要命。目下回头看，那批东谈主要么早早上车，要么被房价越甩越远。

我一直观得，天通苑这二十多年，等于一部中国刚需楼市的缩影：从“有房住就行”到“要住得舒心”，从普涨到分化，从闭眼买到挑房选。

从2650到4万，是城市限度彭胀的故事

把本领拨回1999年，福利分房刚停，闲居老匹夫兜里钱未几，北京在北五环外划了一派经济适用房，这等于其后的天通苑。最早的房价只消2650元/㎡，一套小两居总价不到15万，拿着户口本和收入诠释注解就能买。

那会儿天通苑还叫“太平庄”，除了农田等于垃圾场，出入城只消一回公交，堵在路上是家常便饭，大众戏称这里是“添堵苑”。

着实篡改运道的是2007年——地铁5号线通车，特地于给天通苑“买通任督二脉”。通勤本领被狠狠压缩，房价从四五千一齐小跑，很快站上七千多。再其后，寰宇楼市大行情来了，天通苑借重上攻，到2015年前后，单价一度冲到四万多。

我之前的著作说过，这一阶段的资产密码很通俗：押注城市限度彭胀。只消你敢在“远得看不上”的地方买房，等城市长以前，等于十几倍的收益。

如今的天通苑，照旧裂成两个世界

但站在2026年再看，天通苑的画风照旧总共不不异了。

媒体统计过，所有社区目下有700多栋楼，常住东谈主口二三十万，跟一个小城市差未几。房价不再是“一刀切”，而是透彻分化成了“冰火两重天”：

中苑这些楼龄新、带电梯、联结地铁17号线的屋子，成交均价能到3.7万/㎡，好户型冲到4.2万/㎡；

老区那些没电梯、楼龄老、离地铁远的“老破大”，均价只消2.1万—2.4万/㎡，有的顶层大户型单价致使跌破2万。

合并派社区，斗鱼体育app房价差出一倍多，这在当年“普涨时期”是不行念念象的。

让我念念起了最近几年一直在强调的一个不雅点：

以后不是“那边皆会涨”，而是“只消少数地方扛得住”。

天通苑里面的分化，其实等于寰宇楼市的预演——电梯、楼龄、地铁、学校，这些硬场地，把合并小区的屋子分红三六九等。

分化背后，是买房逻辑的根蒂变化

我看到了一组很扎心的数据：

天通苑里，中苑的电梯房成交均价能稳在3.7万以上，而老区的步梯老楼，挂牌半年可能要调价11次才智卖掉。

为什么会这么？

我一直观得，买房主谈主的逻辑照旧从“买面积”形成了“买适度”：

有电梯、楼龄新、离地铁近的屋子，省下的是每天的本领和元气心灵，年青东谈主振奋为这个买单；

没电梯、楼龄老、离地铁远的大户型，总价高、流动性差，刚需买不起，改善看不上，只可用价钱换成交。

同期，产权和税费也在偷偷拉大差距。部分早期经适房需要补缴地盘出让金才智转成商品房，这径直加多了交游老本，让老屋子更难最先。

“回天步履”在补课，但房价不会回到普涨

这几年，政府也没少给天通苑“补课”。

“回天步履策划”推论以来，回六合区累计加多了两万多个学位、四十多公顷公园绿地，新建积水潭病院回龙不雅院区二期、清华长庚病院二期等三甲病院，新增床位一千多张。天通苑生态稳定公园这么的“大绿肺”也在近几年继续绽开。

配套在变好，环境在变优，但房价并不会因此回到“普涨时期”。

原因很通俗：

供应量太大，一个小区等于一个“城市”，二手房挂牌量动辄几万套；

东谈主口红利见顶，北京常住东谈主口照旧贯穿多年负增长；

买房主谈主更求实，不再为“故事”买单，只为“好住”付费。

我有信心判断：

明天天通苑还会继续分化，联结地铁、学校、公园的品性小区，价钱会更抗跌；而那些远隔地铁、户型仙葩、物业一般的老屋子，好像率要用本领换空间。

对闲居东谈主来说，天通苑其实是一面镜子

前两天有个读者问我：

“博主，天通苑目下单价两万多，是不是抄底的好契机？”

我回了他一句：

“别光看单价，先问三个问题——

有莫得电梯？离地铁多远？以后好不好最先？”

我之前的著作说过，闲居东谈主买房，不要老念念着“买在最低点”，而要念念融会“以后谁来接盘”。

在天通苑这么的超大社区，你多付少量钱买地铁口的次新两居，可能比省几十万买强大老破大，更容易不才一轮周期里全身而退。

那700多栋楼里，每一套屋子的运道，皆在被市集再行称重。

也曾沿路挤早岑岭的邻居，如今照旧不在合并条起跑线上。

淌若你问我，天通苑给了闲居东谈主什么警戒，我会说：

别再用“差未几”的眼神去挑屋子。

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